이 보고서는 동유럽 3개국(오스트리아, 체코, 헝가리)의 사회주택 모델과 주거복지 정책을 심층 학습하여 국내 지방자치단체에 적용 가능한 방안을 모색하고자 2025년 9월 16일부터 26일까지 9박 11일간 진행된 국외정책연수의 결과를 담고 있습니다. 방문단은 저출생·초고령화 시대에 대응하는 주거복지 정책 확대, 고품질 주택의 안정적 공급을 통한 주거 약자 보호, 그리고 지방자치단체 차원의 실행 가능한 주거정책 모델 개발을 주요 목적으로 삼았습니다. 연수를 통해 동유럽 각국의 주거정책 특징과 성공 및 한계점을 분석하고, 이를 바탕으로 국내 주거정책의 질적 개선과 지속가능한 제도 개선을 위한 구체적인 정책 제안을 도출하였습니다. 특히 오스트리아의 사회통합적 주택 공급 모델과 강력한 임대료 규제 사례는 국내 주거복지 정책의 방향 설정에 중요한 시사점을 제공하였습니다. 궁극적으로 이번 연수는 국내 지방자치단체가 직면한 주거 문제 해결과 지역 균형 발전을 위한 실질적인 정책 수립의 기반을 마련하는 데 기여하였습니다.

방문단은 동유럽 3개국(헝가리, 오스트리아, 체코)의 주거복지 정책과 사회주택 운영 사례를 심층적으로 탐구하며 각국의 특성과 국내 적용 가능성을 모색하였습니다.

헝가리 부다페스트에서는 부다페스트시청(AHA Housing Assistance office)과 리지 레지던스를 방문하여 헝가리의 시장 중심 주택 공급 정책과 가족 정책 연계 주택 지원 제도를 학습하였습니다. 헝가리는 자녀 출산과 주택 구매를 직접 연결하는 CSOK Plus와 베이비 론과 같은 보조금 및 무이자 대출을 핵심으로 추진하고 있었으며, 이로 인해 자가 소유율이 약 91%에 달하는 높은 수치를 보였습니다. 그러나 이러한 적극적인 구매 지원 정책이 주택 가격 상승을 부추기고 시장 왜곡을 초래하며, 공공임대주택의 비중이 극히 낮아 주거 취약계층 보호 기능이 취약하다는 한계점도 확인하였습니다. 특히 60~80년대 대량 공급된 패널 하우스의 노후화와 에너지 효율 개선 필요성도 중요한 과제로 인식되었습니다. 이를 통해 출장단은 주택 구매 지원 정책이 시장에 미치는 영향을 면밀히 분석하고, 공공임대주택의 확충 및 노후 주택 리모델링 지원의 중요성을 깨달았습니다.

오스트리아 빈과 잘츠부르크에서는 칼 마르크스 호프, 비너보넨(Wiener Wohnen), 훈데르트바서 임대아파트 건축물, 오스트리아 세입자협회를 방문하여 세계적인 모범 사례로 평가받는 오스트리아의 사회주택 모델을 심도 있게 살펴보았습니다. 오스트리아는 사회주택, 협동조합, 강력한 임대료 규제를 결합하여 주거 안정성을 확보하고 있었으며, 특히 빈은 시민의 약 60%가 사회주택에 거주하고 중산층까지 입주 가능한 관대한 입주 기준을 통해 사회적 통합을 도모하는 점이 인상 깊었습니다. 2019년부터 5,000m² 이상 부지 개발 시 건축 면적의 2/3를 사회주택으로 의무화하고, 토지비축기금을 운영하여 저렴한 주택 공급 기반을 마련하는 정책은 국내에 시사하는 바가 컸습니다. 또한, 보증금 없는 무기한 임대차 계약과 임대료 동결 및 상한 조치 등 강력한 임차인 보호 정책은 주거비 안정에 크게 기여하고 있었습니다. 출장단은 오스트리아 사례를 통해 주거의 탈상품화와 사회통합적 주택 공급의 중요성, 그리고 안정적인 재원 조달 방안과 꾸준한 정치적 합의가 정책 지속가능성의 핵심임을 배웠습니다. 국내 지방자치단체는 사회주택의 입주 자격을 중산층까지 확대하고, 토지비축기금 조성 및 신규 개발 시 사회주택 의무화 방안을 적극적으로 검토할 필요가 있습니다.

체코 프라하에서는 프라하시청, 프라하 1구 구청, 프라하시 임대아파트 등을 방문하여 공산주의 체제에서 시장경제로 전환되는 과정에서 나타난 주거정책의 특징과 한계를 연구하였습니다. 체코는 대규모 사유화를 통해 자가 소유율이 약 75%에 달하지만, 공공임대주택 비중은 매우 제한적이었습니다. 임대료 규제 제도를 운영하고 주택협동조합이 전체 주택의 13%를 관리하는 점은 주목할 만했으나, 사유화 이후 발생한 정책적 공백으로 인해 민간 중심의 주택 시장 구조가 고착화되고 주거 취약계층 보호가 미흡하다는 문제점을 확인하였습니다. 특히 구 공산주의 시절 건설된 조립식 아파트인 '패널락'의 노후화와 에너지 효율 개선이 시급한 과제로 대두되었습니다. 출장단은 체코 사례를 통해 급격한 시장 전환 시 발생할 수 있는 주거 정책의 공백을 경계하고, 기존 주택 스톡의 품질 개선 및 장기 임차인 보호 제도의 중요성을 인식하였습니다. 국내 지방자치단체는 노후 공공임대주택의 체계적인 리노베이션 계획을 수립하고, 임차인 보호를 위한 제도적 장치를 강화해야 할 것입니다.

이러한 현장 연수를 통해 방문단은 주거복지 정책이 단순한 주택 공급을 넘어 사회적 통합과 삶의 질 향상에 기여해야 함을 깨달았습니다. 특히 국내 '만원주택' 정책의 한계점(공급 부족, 재정 지속가능성, 시장 왜곡, 품질 관리 미흡, 정책 연계성 부재)을 보완하기 위한 구체적인 개선 방안을 도출하였습니다. 지속 가능한 하이브리드 재정 구조 개발, 지역 맞춤형 다각적 공급 전략, 통합적 청년 정착 생태계 구축, 공정성 및 정책 효과 제고를 위한 입주 자격 개선(차등 임대료, 점수제, 출구 전략 마련) 등이 핵심 교훈으로 도출되었습니다. 향후 국내 지방자치단체는 동유럽 사례를 벤치마킹하여 주거 취약 계층에 대한 주거 우선 제공 및 복합 복지 서비스 연계 강화, 고품질 공공주택 공급 및 맞춤형 지원 확대, 민간 협력 강화 및 자율적 운영이 가능한 사회주택 모델 도입, 노후 공공임대주택 재정비 시 주민 참여와 지역사회 연계 강화, 첫 집 마련 부담 해소를 위한 금융·세제 인센티브 확대 등을 적극적으로 추진해야 할 것입니다.