본 보고서는 동유럽 3개국(오스트리아, 체코, 헝가리)의 사회주택 모델을 심층 연구하여 국내 지방자치단체의 주거복지 정책 개선 방안을 모색하고자 2025년 9월 16일부터 9월 26일까지 9박 11일간 진행된 국외정책연수의 결과를 분석합니다. 출장단은 동유럽의 다양한 주거 정책과 운영 사례를 학습하고, 이를 통해 저출생·초고령화 시대에 대응하는 주거복지 정책 확대, 고품질 주택의 안정적 공급, 그리고 지방자치단체 차원의 실행 가능한 주거정책 모델 개발을 목표로 삼았습니다. 주요 성과로는 동유럽의 사회주택 성공 및 한계 사례 분석을 통한 국내 정책 적용 방안 도출과 함께, 국내 우수 사례 연구를 통해 실질적인 정책 제안을 마련한 점을 들 수 있습니다.

출장단은 동유럽 3개국(헝가리, 오스트리아, 체코)의 주거 정책 현장을 방문하고 국내외 사례를 심층 분석하여 다양한 교훈과 적용 방안을 도출했습니다.

헝가리 부다페스트시청(AHA Housing Assistance office) 및 리지 레지던스 방문: 헝가리는 시장 중심의 주택 공급과 가족 정책 연계형 주택 지원(CSOK)을 통해 자녀 출산과 주택 구매를 직접 연결하는 정책을 추진하고 있습니다. 방문단은 높은 자가소유율(약 91%)과 낮은 공공임대주택 비중(약 2-8%)을 확인했으며, 특히 1960~80년대 대량 공급된 패널 하우스의 노후화 문제와 주택 가격 급등으로 인한 청년 및 저소득층의 주거 불안 심화를 인지했습니다. 핵심 교훈은 정부의 적극적인 구매 지원 정책이 주택 가격 상승을 부추기고 출산율 제고 효과는 제한적일 수 있다는 점이며, 소유 우선 정책의 한계로 도시 불평등과 세대 간 갈등이 고착화될 수 있다는 시사점을 얻었습니다. 소속 기관에 적용 가능한 방안으로는 노후 주택의 에너지 효율 개선 및 리모델링 지원 확대, 취약계층 보호를 위한 공공임대주택 재투자 및 확충, 그리고 안정적인 임대 시장 규제 도입을 고려해야 합니다.

오스트리아 칼 마르크스 호프, 비너보넨, 훈데르트바서 임대아파트 건축물, 오스트리아 세입자협회 방문: 오스트리아, 특히 비엔나는 사회주택, 협동조합, 강력한 임대료 규제를 결합하여 주거 정책의 세계적인 모범 사례로 평가받고 있습니다. 방문단은 비엔나 시민의 약 60%가 사회주택에 거주하며, 중산층까지 입주 가능한 관대한 입주 기준을 통해 사회 통합을 도모하는 정책에 깊은 인상을 받았습니다. 유럽 최대 규모의 시영주택(약 22만 호)인 칼 마르크스 호프와 비너보넨의 운영 방식, 그리고 제한영리주택 제도와 토지비축기금 운영을 통한 주택의 탈상품화 전략을 학습했습니다. 2019년부터 5,000m² 이상 부지 개발 시 건축 면적의 2/3를 사회주택으로 의무화하는 정책과 보증금 없는 무기한 임대차 계약 원칙 등 강력한 임차인 보호 제도 또한 주목할 만했습니다. 핵심 교훈은 주거비 안정과 사회 통합 달성에 기여하는 오스트리아 모델의 성공 요인을 파악하고, 이를 국내 실정에 맞게 적용할 필요가 있다는 점입니다. 소속 기관에 적용 가능한 방안으로는 사회통합적 주택 공급 모델 도입, 주택의 탈상품화 유도 정책 개발, 그리고 강력한 임대료 규제 및 임차인 보호 제도 강화를 검토해야 합니다.

체코 프라하시청, 프라하 1구 구청, 프라하시 임대아파트 방문: 체코는 공산주의 체제에서 시장경제로 전환되는 과정에서 사회주의 흔적과 시장경제 논리가 혼재된 주거 정책을 보이고 있습니다. 방문단은 높은 자가소유율(약 75%)과 제한적인 공공임대주택 비중을 확인했으며, 과거 공산주의 시절에 지어진 조립식 아파트인 '패널락'의 현대화 필요성을 인지했습니다. 법적으로 평방미터당 기본 월 임대료를 규제하는 '통제 임대료' 제도와 정부로부터 독립된 비영리 주택협동조합 중심의 공급 시스템을 학습했습니다. 핵심 교훈은 사유화 이후 발생한 정책적 공백으로 민간 중심의 주택 시장 구조가 고착화될 수 있으며, 임차인 보호 강화와 공공임대주택 확대가 필요하다는 점입니다. 소속 기관에 적용 가능한 방안으로는 노후 주택 스톡의 품질 개선 및 리노베이션, 장기 임대 및 임차인 보호 제도 강화, 그리고 대도시 주택 가격 및 임대료 상승 압력 해소를 위한 정책 마련을 고려해야 합니다.

국내 현장 방문 연구 (전주시 만원 주택, 광주형 통합공공임대): 전주시의 '청춘별채'는 청년 1인 가구의 주거 빈곤 문제에 대응하기 위해 월 1~3만원의 저렴한 임대료로 기본 생활가전이 완비된 신축 주택을 공급하는 사례입니다. 52.9:1의 높은 경쟁률은 청년 주거 안정 정책의 필요성을 보여주며, 타 지역 청년 유입 가능성을 시사합니다. 광주형 통합공공임대 '평생주택'은 중산층까지 입주 가능한 중형 평형(전용 84m² 48%)을 30년간 거주할 수 있도록 공급하며, 소득 연계형 임대료 책정(시세의 72% 수준)과 민관 협업을 통한 공공임대 혁신 모델을 제시했습니다. 핵심 교훈은 국내 지자체에서도 청년층의 주거비 부담을 획기적으로 줄이고, 고품질의 장기 공공임대주택을 통해 주거 안정성을 높이는 정책 모델을 개발할 수 있다는 점입니다. 소속 기관에 적용 가능한 방안으로는 지역 맞춤형 '만원주택' 모델 도입 및 확대, 중산층까지 포괄하는 통합형 공공임대주택 공급, 그리고 민관 협력을 통한 공공주택의 질적 향상과 혁신을 추진해야 합니다.

종합적인 교훈 및 적용 방안: 출장단은 동유럽과 국내 사례를 통해 지속 가능한 하이브리드 재정 구조 개발, 지역 맞춤형 다각적 공급 전략, 통합적 청년 정착 생태계 구축, 그리고 공정성 및 정책 효과 제고를 위한 입주 자격 개선이 필요하다는 핵심 교훈을 얻었습니다. 네덜란드의 주택조합 모델과 오스트리아의 유한이익 주택조합처럼 정부 보증 민간 대출, 규제 임대료 수입, 세금 감면 등을 활용한 재정 자립 모델을 벤치마킹하여 지자체 예산 의존도를 낮춰야 합니다. 또한, 신규 건설, 도시재생 연계, 분산형 매입 등 지역 특성을 고려한 다양한 공급 방식을 도입하고, 주거 지원과 고용, 보육, 지역사회 통합을 연계하는 '원스톱 서비스 센터' 구축을 통해 청년 정착을 유도해야 합니다. 마지막으로, 단일한 '만원' 임대료 대신 소득에 따른 차등 임대료 시스템과 점수제 도입을 통해 공정성을 높이고, 금융 교육 및 자산 형성 지원을 통해 입주자의 자립을 돕는 출구 전략을 마련해야 합니다. 향후 협력 계획으로는 동유럽 국가들의 사회주택 운영 노하우를 지속적으로 학습하고, 국내 지자체 간 우수 사례 공유 및 협력을 통해 지역 실정에 맞는 주거 정책 모델을 확산하는 방안을 모색해야 합니다.